Robisz remont za granicą? VAT rządzi się nieruchomością
Coraz więcej polskich ekip pracuje w Niemczech, Belgii, Holandii czy Francji. Przy usługach budowlanych decyduje położenie nieruchomości, a nie siedziba Twojej firmy. Zgodnie z art. 28e ustawy o VAT miejscem świadczenia usług związanych z nieruchomością jest miejsce, gdzie ta nieruchomość leży. Remont mieszkania w Berlinie „podatkowo dzieje się” w Niemczech, nie w Polsce.
Co to znaczy w praktyce
- Usługa na nieruchomości za granicą nie jest opodatkowana polskim VAT — na fakturze nie doliczasz 23% ani 8% PL.
- Jeśli nabywcą jest firma (podatnik) z UE, zwykle stosuje się odwrotne obciążenie (reverse charge): to nabywca rozlicza VAT w swoim kraju, a Ty wystawiasz fakturę bez kwoty VAT z odpowiednią adnotacją.
- Fakturę wystawiasz zwykle w EUR; wystawcą i tak pozostaje Twoja polska firma.
W kreatorze rozróżnij rodzaj usługi: usługa związana z nieruchomością podlega art. 28e ustawy o VAT — wybierz „np I” i nie wykazuj jej w informacji podsumowującej VAT-UE. Dla ogólnej usługi B2B stosuje się art. 28b ustawy o VAT — wybierz „np II” i wykaż ją w informacji podsumowującej VAT-UE.
Waluta może być EUR (domyślnie) lub PLN — reverse charge działa w obu wariantach. Taką fakturę do KSeF wysyłasz ręcznie.
Co musi być na fakturze
- Dane nabywcy z UE wraz z jego numerem VAT-UE.
- Brak kwoty VAT i adnotacja „odwrotne obciążenie” / „reverse charge” (można dodać: „nie podlega opodatkowaniu w Polsce zgodnie z art. 28e ustawy o VAT”).
- Waluta i pozostałe elementy faktury jak zwykle.
Uwaga: to nie jest zwolnienie
Odwrotne obciążenie to nie to samo co zwolnienie z VAT. Podatek jest należny — tylko rozlicza go nabywca w swoim kraju. Dlatego na dokumencie nie pisze się „zwolnione”, lecz „odwrotne obciążenie”.
Kiedy zgłosić się do księgowej
- Gdy klientem jest konsument (nie firma) — reguły bywają inne (m.in. procedury OSS) i warto to rozliczyć z księgową.
- Gdy w kraju wykonania może powstać obowiązek rejestracji do VAT — sprawdź to przed większym kontraktem.
- Do tego dochodzą kwestie delegowania pracowników (A1, zgłoszenia) — osobny temat, ale idzie w parze z pracą za granicą.
Faktury krajowe (PLN) dalej wystawiasz i wysyłasz do KSeF; wspierane faktury cross-border (firma z UE + VAT-UE + reverse charge) też mają swoją ścieżkę.
Stan prawny: lipiec 2026. To poradnik, nie porada podatkowa.